金利上昇と不動産価格の相関関係

昨日、日銀は金融政策決会合を開き政策金利を0.75%に維持することを発表しました。

最近の金利上昇傾向をうけ、一定のブレーキを掛けるかたちになっていると思われます。

これまで日銀はイールドカーブ・コントロールという政策を基に低い金利に誘導することを続けてきましたが、２０２４年３月にその政策が撤廃され、その後じわじわと金利は上昇傾向にありました。

金利は長期金利（１０年物国債利回り等）と短期金利（政策金利）に分けられ、これを住宅ローンに当てはめると、固定金利型と変動金利型があるのですが、それぞれの違いを説明したいと思います。

①　固定金利型は長期金利の影響を受ける。

一定の期間利率が固定されるのが固定金利型の特徴ですが、すでに固定金利で支払を続けている場合は問題ないのですが、あらたに住宅ローンを組んで不動産を購入する場合は、その時の長期金利の変動の影響を受けるので、高い利率のまま支払いが続くことになります（途中借換えをする方法もありますが）なので返済総額が大きくなり不動産購入へのハードルが上がってしまうことになります。

➁　短期金利は変動金利に影響する。

逆に変動金利型は短期金利に影響を受けます。そもそも変動金利型は固定金利型よりも申込時の利率が低く抑えられているのですが、当然金利が上昇すれば借入利率も見直されるので、支払い金額が増えるリスクを孕んでいます。そのことが住宅購入希望者の懸念につながり、不動産購入に消極的になってしまうことがあります。

また既に変動金利型で返済をしている人が返済が厳しくなり不動産を手放さざるをえない状況になり、結果として市場に在庫が増え、結果的に全体として不動産価格を下げてしまうことにもなります。

いずれにしましても、金利の上昇傾向は不動産市場にとってマイナスの要素が多いのです。

加えて物価高の影響もありますので、長期的にこのような状況が続くと非常に厳しいことになります。政府には何らかの方策を考えていただきたいと思います。