事故物件について

家を買うにしても、借りるにして、そこが生活の拠点となるわけですから、その建物の中で過去に何があったかとゆうことは住む人にとってとても重要なことになります。建物の中で過去におこった事件や事故の忌まわしい出来事を法律用語では心理的瑕疵（しんりてきかし）といいます。心理的瑕疵は不動産取引の際に、告知事項にあたるとされていまして（広告に告知事項有りと記さなければいけません）基本的に物件の所有者は相手に対して、過去におこった事件や事故を告げなければなりません。告げなければ告知義務違反とゆうことになります。

①　告知事項に当たることとは

　では、具体的に何が告知事項にあたるかとゆうことですが、基本的に所有者が知らなかったこと、知ることができなかったとしても無理はないと思われるようなことは、告知事項にあたりません。

　では、知っていたとしたら、過去におこった事件や事故は総て相手に告げなければいけないのでしょうか？

以前はそのことに関して明確な線引きがされていなかったのですが、令和３年に国交省から「宅建業者による人の死の告知に関するガイドライン」が制定されました。一応事故物件に関する、一般的なルールが作られたとゆうことになります。

②　ガイドラインの内容

　ガイドラインの基本的内容についてですが、まず自然死・日常生活のなかでの不慮の死（なんらかのアクシデントで亡くなられた）場合は賃貸借契約・売買契約共に告げなくてもよいとされています（ただし特殊清掃が行われた場合は除かれます）

　それから殺人や自殺の場合は、賃貸契約の場合は事案発生から概ね三年が経過した場合は告げなくてもよいとされています。　売買契約は相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げなければならないとされています。経過年数はあまり関係がないとゆうことしょう。ちなみに、賃貸契約の３年とゆうのも特殊清掃が行われた場合はやはり除かれます。

しかしながら、人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。 と但し書きがつけられていまして、結局のところ事案に応じてガイドラインを参考にしながら、その都度判断されるとゆうことになっているようです。