賃貸物件原状回復　自力救済禁止の原則

借家やアパート、テナント等の借主と突然連絡が取れなくなり、家賃も支払われなくなってしまうといったことが多々あります。　

こういった場合に法律上の手続きを経ることなく、借主の承諾を得ずに残置物を撤去したり鍵を交換したりする行為を「自力救済」といいます。

「自力救済」とは権利を侵害された者が司法上の手続きを得ずに自力で権利の回復を図ることを言うのですが、原則禁止されています。　なぜなら、自らの権利を奪われた代償として、相手側の権利を奪うことには相関関係はありませんし、そもそもそんなことを認めていたら世の中の秩序が無茶苦茶になってしまいます。

それでは、借主が突然行方不明になった場合、家主はどのような手続きをとればよいのでしょうか。

建物明渡請求訴訟の手続き

⑴　賃貸借契約の解除

建物の明渡を求める前提として、まずは契約を解除する必要があります。　契約を解除する準備として借主に対して滞納している家賃を支払うように催告する必要があります。契約書に特約として「契約違反があった場合は催告をしないで解除することが出来る」としている場合もありますが、このような特約は相手側にとって不利な特約との解釈も成り立つので、裁判で争われることになるでしょう。なので原則は催告をして、一定期間を経た後に次の手続きに移ることになります。

⑵　建物明渡請求

次に建物の明渡の請求訴訟を提起し、相手側が争う姿勢を示さなければ、一定の期間が経過後判決が確定します。

⑶　建物の明渡　強制執行

その後、借主との間で建物の明渡がスムーズに進まない場合は、裁判所に建物の明渡の強制執行を申し立てます。今度は裁判所の執行官が現地を確認のうえ明渡の催告を行います。そしてまた一定の手続きを経て強制執行が行われ建物の明渡が実現することになります。

このように、建物の明渡には時間も費用もかかるので大変面倒なのですが、自力救済を行うと逆に家主側から裁判を起こされて損害賠償を請求されることになります。やはり弁護士に依頼して手続きを行うほうが安全確実かと思います。

事業者向けの保険としてこういった賃貸トラブルに対応する保険もあるようなので、検討してみるのもいいかもしれませんね